מימוש משכנתא

 

תקנות הוצל"פ 99-101

 

על פי תקנה 99 (ב) לתקנות הוצל"פ, כאשר רוצים להגיש בקשה למימוש משכנתא יש לצרף:

 

1.         שטר המשכנתא או העתק מאושר מהמשכנתא

 

2.         נסח רישום המקרקעין הממושכנים (על מנת לוודא שזו אכן משכנתא, ולא משכון).

 

3.         תצהיר לאימות העובדות הכלולות בבקשה.

 

4.         ייפוי כוח (אם אנחנו המייצגים).

 

אם הוגשה בקשה כזו, יש להמציא לחייב אזהרה. האזהרה תוגש על פי תקנה 100 הקובעת:

 

(א)        בתכוף לאחר הגשת הבקשה למימוש משכנתה, ימציא מנהל לשכת ההוצאה לפועל לחייב אזהרה לפי סעיף 7 לחוק; באזהרה ייכללו פרטי שטר המשכנתא.

 

(ב)        האזהרה תפרט אם החייב לא ישלם את החוב  תוך 20 ימים מיום המצאתה או תוך מועד קצר יותר שרשם ההוצאה לפועל קבע מטעמים מיוחדים, יינקטו הליכי מכירת המקרקעין הממושכנים.

 

אם עבר הזמן והחייב לא שילם – השלב הבא יהיה פנייה לרשם על מנת שייתן צו למימוש (שלב זה נכון לכל סוגי המימוש. תמיד זה אותו ההליך . במקרה זה מדובר על צו למימוש משכנתא – צו מכירה, אך זה יכול להיות גם צו מימוש פסק דין).

 

על פי תקנה 101, רשם ההוצל"פ מצווה על מימוש המקרקעין הממושכנים. המקרקעין ימכרו באותם הליכים בהם נמכרים מקרקעין מעוקלים (מדובר על ארגון מכירה פומבי, מכרז וכדומה:

 

(א)        לא שילם החייב את המגיע ממנו לפי שטר המשכנתא עד למועד הקבוע באזהרה, יצווה רשם ההוצאה לפועל על מכירתם של המקרקעין הממושכנים.

 

(ב)        המקרקעין יימכרו על פי ההליכים הקבועים לגבי מכירת מקרקעין מעוקלים.

 

אופן הוצאה לפועל של משכנתה או משכון לגבי דירת מגורים

 

בחוק ההוצל"פ יש הסדר מיוחד לביצוע משכנתא או משכון על דירת מגורים - סעיף 81ב1 (לשם הנוחות, לבקשות ביצוע משכון או משכנתא בשם הכולל "בקשות לביצוע משכנתא", למרות שהן כוללת גם משכון. יוזכר כי כל סוג נרשם לפי החוק שלו: משכנתא לפי חוק מקרקעין, ומשכון - מיטלטלין - לפי חוק המשכון).

סעיף 81ב1 (א) קובע: בקשה לפי סעיף 6 לביצוע משכנתה על דירת מגורים המשמשת למגורים של יחיד או למימוש משכון על זכויות לגבי דירת מגורים כאמור (בסעיף זה - משכנתה), לא תוגש ללשכת ההוצאה לפועל אלא אם כן חלפו שישה חודשים מהמועד כמפורט להלן:

 

(1)        אם נקבע בהסכם ההלוואה המובטח במשכנתא כי החוב ייפרע בתשלומים - ממועד התשלום הראשון שלא שולם בידי החייב, והתשלום האמור לא שולם עד תום ששת החודשים האמורים; לעניין זה תשלום ששולם בתוך ששת החודשים האמורים ייזקף על חשבון התשלום הראשון שלא שולם בידי החייב;

 

(2)        אם לא נקבע בהסכם ההלוואה המובטח במשכנתא כי החוב ייפרע בתשלומים - מהמועד שבו היה על החייב לפרוע את החוב שלהבטחת פירעונו נרשמה המשכנתא והחוב לא נפרע במלואו עד תום ששת החודשים האמורים.

 

ישנם שני סוגים עיקריים של הסכמי הלוואה הנהוגים במשכנתאות: הסכמי הלוואה "סטנדרטיים" (החזר ההלוואה מתבצע מידי חודש), ו"הלוואות בלון" (משלמים לאורך X שנים רק את הריבית, ובתום התקופה משלמים את ההחזר במלואו - נהוג אצל מי שעוסק בנדל"ן).

 

אם נקבע בהסכם ההלוואה שהחוב יפרע בתשלומים, אזי בקשה לביצוע משכנתא תוגש בלשכה רק לאחר 6 חודשים שאחד התשלומים לא שולם.  די בכך  שתשלום אחד לא שולם, על מנת שתוגש בקשה כזו (ברור שהגשת בקשה למימוש אחרי איחור בתשלום אחד היא מאוד לא מידתית, בבחינת לשכה זה אפשרי אך בפרקטיקה לא נוהגים כך).

 

אם לא נקבעה הלוואה בתשלומים ("הלוואת בלון" שתוארה לעיל), אז הבקשה יכולה להיות מוגשת רק מעת שחלפו 6 חודשים מהיום שבו היה אמור להיות מוחזר החוב במלואו. בכל מקרה מדובר בחצי שנה.

 

הערה: האם אפשר "להזיז את המשכנתא" חודש-חודשיים קדימה? לא. הבנק יכול לדרוש את התשלום המסוים שלא שולם.

 

תחילה יבוצע החוב שבפיגור - סעיף 81ב1 (ב) קובע: על בקשה לביצוע משכנתא כאמור בסעיף קטן (א) יחולו הוראות אלה:

 

(1)        הבקשה תוגש תחילה לביצוע החוב שבפיגור, ויצוין בה מלוא חוב ההלוואה שלהבטחת פירעונה נרשמה המשכנתא

 

(2)        באזהרה שתישלח לחייב לפי סעיף 7, הוא יוזהר כי אם לא יפרע את החוב שבפיגור כאמור בפסקה 4, יהיה הזוכה זכאי לפרוע את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל בעד מכירת דירת המגורים;

 

(3)        החייב רשאי להודיע לרשם ההוצאה לפועל, בתוך 20 ימים מיום המצאת האזהרה כאמור בסעיף 7, על רצונו למכור בעצמו את דירת המגורים, לצורך פירעון מלוא חוב ההלוואה; ....

 

חריגים - מתי יוגש ביצוע מידי של מלוא סכום ההלוואה - סעיף 81ב1 (ג) קובע: על אף הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), ניתן יהיה להגיש בקשה לביצוע מידי של משכנתא על מלוא חוב ההלוואה, בכל אחד מהמקרים האלה:

 

(1)        רשם ההוצאה לפועל שוכנע על יסוד ראיות שהובאו לפניו, באחד מאלה:

 

(א)        החייב עזב או עומד לעזוב את הארץ לתקופה ממושכת בלי לפרוע את חובו; לעניין זה, חזקה שהחייב עזב את הארץ לתקופה ממושכת אם יצא מהארץ לתקופה העולה על שלושה חודשים ולא פרע את התשלומים המגיעים ממנו;

(ב)        החייב הונה או בכוונתו להונות את נושיו;

(ג)         בבעלות החייב או בבעלות משותפת של החייב ושל בן משפחתו הגר עמו דירה אחרת היכולה לשמש למגורים;

 

(2)        מונה כונס נכסים לדירת המגורים או ניתן צו כינוס של כלל נכסי החייב, בהליך אחר, לפי כל דין;

 

(3)        אם נקבע בהסכם ההלוואה המובטח במשכנתא כי החוב ייפרע בתשלומים - סכום התשלומים שטרם נפרעו בתוספת ריבית הפיגורים עולה על 10% מיתרת מלוא חוב ההלוואה.

 

ישנם חמישה חריגים אשר בהתקיימם כל החוב יעמוד לפירעון (כלומר: פיגור של תשלום אחד, בתוספת אחד מהמרכיבים להלן, יעמוד כל החוב לפירעון):

 

1. כאשר החייב עזב את הארץ, או עומד לעזוב לתקופה ממושכת בלי לפרוע את החוב. יש חזקה בחוק -  שאם החייב עזב את הארץ לתקופה שעולה על 3 חודשים, ולא פרע את התשלומים – החייב עזב לצמיתות, ואי אפשר לצפות לתשלום ממנו. במקרה כזה, אין צורך להמתין חצי שנה. החשיבות: ישנם מקרים בהם המשכנתאות עלולות לעלות על ערך הנכס עצמו (במקומות מסוימים), ואז יש הפסד עצום של הלווה.

 

2. החייב הונה את נושיו, או בכוונתו להונות אותם. קשה להצביע על מעשים שרואים אותם ככוונה להונות  אבל אם הייתה הונאה אז ברור מדוע הבנק למשכנתאות יכול לפרוע את החוב במלואו.

 

3. יש לחייב ולמשפחתו דירה אחרת שיכולה לשמש כמגורים - שהרי לא צריך להפעיל את מנגנון ההגנה על דירת מגורים.

 

4. כאשר מונה כונס נכסים לדירת המגורים או ניתן צו כינוס של כלל נכסי החייב, בהליך אחר, לפי כל דין. דוגמאות לנסיבות /הליכים שבהן ניתן "צו כינוס על כלל נכסי החייב":

 

          הליכי פשיטת רגל.

          אדם שחייב אישית בעסק סכום מכובד, אולם לבנק יש בטוחה רק על חלק מהדברים... יש מקרים שבהם יבקש – להיפרע מכל החובות, שרק לחלקם יש בטוחות.

 

5. אם נקבע בהסכם ההלוואה של המשכנתא  כי החוב ייפרע בתשלומים וסכום התשלומים שטרם נפרעו בתוספת ריבית הפיגורים עולה על 10% מיתרת מלוא חוב ההלוואה. דוגמה: ניתנה הלוואה על סך מיליון ₪. כל חודש על החייב להחזיר 10000 ₪. לאחר 11 חודשים, החייב לא החזיר 110,000 ₪ (יותר מ-10% מסך ערך ההלוואה). במקרה כזה ההלוואה כולה יכולה לעמוד לפירעון מיידי.

 

הערה לפרקטיקה: לעיתים, נראה בפרקטיקה מצבים בהם יש התעמרות בחייב לכאורה "על פי חוק". יסופר על מקרה בו הזוכה חיכה שנים לצבירת הריביות בחוב, ואז הגיש את הבקשות. מבלי להתייחס לעניין השיהוי ותום הלב, נפסק כי החייב צריך לשלם את מלוא הסכום שהצטבר. האזהרה - סעיף 81ב1 (ב)(2) קובע: באזהרה שתישלח לחייב לפי סעיף 7, הוא יוזהר כי אם לא יפרע את החוב שבפיגור כאמור בפסקה 4, יהיה הזוכה זכאי לפרוע את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל בעד מכירת דירת המגורים;

 

חייבים להזהיר את החייב שהזוכה עלול לממש את כל דירת המגורים. ומה היא זכותו של החייב? החייב אינו מעוניין  באמצעות כונס וכדומה, הוא רוצה למכור בעצמו את הדירה:

 

זכותו של החייב למכור בעצמו את דירתו - סעיף 81ב1 (ב)(3) קובע: החייב רשאי להודיע לרשם ההוצאה לפועל, בתוך 20 ימים מיום המצאת האזהרה כאמור בסעיף 7, על רצונו למכור בעצמו את דירת המגורים, לצורך פירעון מלוא חוב ההלוואה; הודיע החייב כאמור, יורה רשם ההוצאה לפועל על עיכוב הליכי ביצוע המשכנתא  לתקופה של 90 ימים מיום קבלת ההודעה, ובלבד שהחייב הבטיח את פירעון מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל בעד המכירה, לפי הוראות רשם ההוצאה לפועל; לא תימכר דירת מגורים לפי פסקה זו אלא לאחר שרשם ההוצאה לפועל אישר את המכירה;

ברגע שחייב מודיע לרשם ההוצל"פ שהוא מעוניין למכור בעצמו את דירת המגורים (זו זכות גדולה, כי באמצעות הלשכה או באמצעות כונס, הדירה עלולה להימכר ב-30% פחות מערכה, ואף יותר), אזי "יורה הרשם" על עיכוב הליכי הביצוע - אין פה שיקול דעת של הרשם.

 

כיצד המנגנון עובד בפרקטיקה?

 

1.         אישור של הרשם על עיכוב ב-90 יום (אם יש צורך בהארכה כי המכירה בעיצומה, יאריכו את משך הזמן).

 

2.         החייב, בעת החתימה על המכירה, יציין באחד מסעיפי החוזה: אלו מהתשלומים מיועדים אליו, ואלו מהתשלומים מיועדים לתשלום החוב. עורך הדין המטפל בעסקה יודע שאת התשלומים מעבירים ישירות לתשלום החוב (לבנק למשכנתאות או להוצאה לפועל - תלוי מה נקבע בחוזה). הזוכה יקבל את כספו כמעט תמיד לפני שהחייב יקבל את היתרה.

 

בסיפא של הסעיף: "לא תימכר דירת מגורים לפי פסקה זו אלא לאחר שרשם ההוצאה לפועל אישר את המכירה" – מדוע יש צורך באישור של הרשם? על מנת שלא תהיה לחייב אפשרות לרמות: החייב יודע שעליו להחזיר 70% מערך הדירה, אך לא מעוניין לשלם הכול.החייב מחליט למכור את הדירה ב-60% מערכה, ולקבל ב"שחור" את יתרת עשרת האחוזים (ואולי יותר). ישנם רשמים שיאשרו את המכירה, בכפוף להוראות מסוימות (אבל לא כולם נוהגים כך).

פרעון החוב שבפיגור - סעיף 81ב1 (ב)(4) קובע:

 

(א)        בכל עת עד תום 90 ימים מיום מינוי כונס נכסים לדירת המגורים ניתן -

(1)        לפרוע את החוב שבפיגור, לרבות סכומים שנוספו בשל אגרות, שכר טרחה, הוצאות, ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל (להלן -  התוספות);

(2)        לפרוע מחצית מהחוב שבפיגור ומהתוספות, ובלבד שהובטח להנחת דעתו של רשם ההוצאה לפועל כי בתום שישה חודשים מיום התשלום כאמור בפסקת משנה זו, ישולמו יתרת החוב שבפיגור וכן התוספות כפי שהם ביום התשלום בפועל;

 

(ב)        שולמו החוב שבפיגור והתוספות כאמור בפסקת משנה (א), יורה רשם ההוצאה לפועל, מיזמתו או לבקשת החייב, על עיכוב הליכי ביצוע המשכנתא;

 

(ג)         חלפה שנה מיום שנפרעו החוב שבפיגור והתוספות כאמור בפסקת משנה (א) – ייסגר התיק; רשם ההוצאה לפועל רשאי, לפי בקשת החייב, להורות על סגירת התיק לאחר שחלפו שלושה חודשים מיום שנפרעו החוב שבפיגור והתוספות.

 

אי פרעון החוב שבפיגור – סעיף 81ב1 (ב)(5) קובע: לא נפרעו החוב שבפיגור והתוספות כאמור בפסקה (4)(א), זכאי הזוכה לפרוע את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל בעד מכירת דירת המגורים.